Pagar la deuda a tiempo no evita perder el alquiler, según un fallo alemán
Un tribunal de Múnich confirmó el desalojo de un inquilino que saldó 6.000 euros de atraso: la cancelación del contrato por vía ordinaria seguía en pie.
El Tribunal Regional de Múnich I resolvió, en una sentencia del 25 de febrero de 2026 (expediente 14 S 11381/25), que un inquilino puede perder su vivienda aunque pague por completo las deudas atrasadas. Según la abogada Lea Steinhauer, de la firma Bethge, de Hannover, el pago dentro del plazo legal de gracia elimina la rescisión inmediata del contrato, pero no protege frente a la rescisión ordinaria.
El caso
Un inquilino de larga data cayó en mora en 2024, después de que varios débitos automáticos fueran rechazados por falta de fondos en su cuenta. La propietaria suspendió el sistema de débito y le pidió por escrito que transfiriera el dinero por su cuenta. No lo hizo.
Con una deuda de 6.000 euros, la propietaria rescindió el contrato de forma inmediata y, de manera subsidiaria, por la vía ordinaria. Dos meses más tarde, el inquilino pagó todo. Se opuso a la rescisión y alegó catorce años sin objeciones y golpes personales difíciles.
La decisión
El tribunal hizo lugar a la demanda de desalojo, aunque otorgó un plazo para dejar la vivienda hasta fines de junio de 2026. Sostuvo que el pago eliminó la rescisión inmediata, pero no la ordinaria. Consideró que el comportamiento de pago fue poco confiable durante meses y que una crisis personal no exime de la obligación de pagar.
También entendió que la propietaria pudo terminar con el débito automático tras varios rechazos, aunque debía informárselo al inquilino. La rescisión ordinaria pone fin al contrato al vencer el plazo legal; la inmediata lo termina de forma instantánea por una causa grave.
Una disputa entre tribunales
Según la autora, el fallo se inscribe en una disputa de larga data entre el Tribunal Federal de Justicia (Bundesgerichtshof, de Karlsruhe) y el Tribunal Regional de Berlín II. Berlín tiende a anular cualquier rescisión mediante el pago posterior; Múnich mantiene la línea del tribunal federal.
Steinhauer recomienda a los inquilinos con débito automático vigilar su cuenta y saldar cualquier atraso antes de que llegue una rescisión. A los propietarios, cambiar la forma de pago de manera clara y por escrito.
Una lectura
El caso muestra que la regla de gracia es más estrecha de lo que muchos inquilinos suponen: salda la deuda, pero no necesariamente salva el contrato. Mientras Berlín y Karlsruhe sigan en desacuerdo, el resultado de un caso parecido puede depender del tribunal que lo juzgue. Habrá que ver si el desacuerdo llega a una definición unificada.
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