Industrial Outdoor Storage: los terrenos vacíos que atraen a los inversores

Un tipo de propiedad que parece poco más que un terreno de ripio empieza a captar el interés de los inversores: el Industrial Outdoor Storage (IOS), es decir, el almacenamiento industrial a cielo abierto. Así lo planteó, en un artículo de opinión publicado en el diario alemán Frankfurter Allgemeine, un profesor de economía inmobiliaria de la Hochschule Biberach, que lo describe como una categoría que se autoproclama clase de activo en el mundo anglosajón y que podría ganar espacio en Alemania.

Qué es y por qué atrae

El IOS son superficies pavimentadas que las empresas usan para guardar vehículos, maquinaria, contenedores, materiales de construcción o equipos industriales. Suelen tener entre una y diez hectáreas y se ubican en zonas industriales, sobre ejes de transporte importantes o cerca de nodos logísticos. A diferencia de un centro logístico clásico, lo central no es el galpón sino el espacio exterior utilizable.

Según el autor, los edificios cumplen un rol menor: administración, taller o vestuarios. Un centro logístico moderno exige inversiones de varios miles de euros por metro cuadrado, mientras que estos predios requieren básicamente terreno, cerco, iluminación y superficies pavimentadas. El gasto de capital es bajo y los ingresos, estables. Los rendimientos iniciales netos en Estados Unidos y Reino Unido van de 5,75% a 6,75%, entre 0,75 y 1,00 punto porcentual por encima de los edificios logísticos tradicionales.

Los factores de la demanda

El autor atribuye el auge a cambios estructurales: cadenas de suministro más complejas que necesitan áreas de amortiguación, flotas de camiones más grandes, constructoras que requieren lugares seguros para su equipamiento y el crecimiento del comercio electrónico, cuya última milla demanda espacios de estacionamiento y transferencia. A eso suma la transición energética, ya que parques eólicos y solares y obras de red generan necesidad de depósitos temporales al aire libre.

La oferta, en cambio, es limitada. Habilitar nuevo suelo industrial en Alemania lleva años y se ve frenado por exigencias ambientales, protestas vecinales y trámites largos. Esa escasez podría empujar los alquileres al alza. Además, los contratos suelen ser de largo plazo, el mantenimiento es barato y la obsolescencia técnica, baja: una superficie pavimentada sigue siendo útil durante décadas.

Alemania, al comienzo

En Estados Unidos, fondos de capital privado y fondos inmobiliarios especializados detectaron la tendencia temprano, y las carteras de IOS se negocian a valuaciones que hace unos años parecían impensables. El autor ve un patrón conocido de la logística y los centros de datos: un nicho ignorado que se vuelve producto de inversión estandarizado.

En Alemania hay muchos terrenos aptos, pero no se los considera una categoría propia. Muchos pertenecen a pymes o empresas municipales, y falta la transparencia de mercado que exigen los grandes inversores institucionales. Aun así, según el autor, inversores internacionales exploran cada vez más el país, con interés creciente en torno a puertos, centros multimodales, corredores de autopistas y áreas industriales densas.

Una lectura

El propio autor aclara que el IOS todavía no es una clase de activo consolidada, sino un indicador temprano de la próxima etapa de los mercados logísticos. Lo que queda abierto es si la falta de datos y de escala en Alemania se resuelve y si los rendimientos observados en Estados Unidos y Reino Unido se replican allí, o si, como en otros segmentos, la llegada de capital termina comprimiéndolos. Conviene seguir qué tipo de propietarios venden y a qué precios.