Vergesellschaftung de viviendas: por qué Fráncfort no es Berlín
Con alquileres más altos que en la capital alemana, Fráncfort tiene voces a favor de socializar viviendas, pero menos propiedad privada concentrada y ninguna iniciativa concreta.
En Fráncfort el mercado de alquileres está tenso y algunos sectores políticos hablan de la "Vergesellschaftung" (socialización) de empresas de vivienda, el mecanismo del artículo 15 de la Ley Fundamental alemana, que permite pasar suelo a manos públicas. Pero la situación es distinta de la de Berlín, donde se discute transferir unas 160.000 viviendas de manos privadas a públicas.
Un debate que todavía no llegó
En noviembre de 2019, concejales barriales de Los Verdes pidieron en un consejo vecinal evaluar el artículo 15 para una casa chica del barrio de Bockenheim, una antigua panadería que luego usó una asociación tibetana. Querían un centro barrial. La propuesta fue rechazada por amplia mayoría y en el lugar se construyeron viviendas nuevas.
Hoy el tema pesa más. Axel Tausendpfund, directivo de la asociación de la vivienda del suroeste alemán, espera que la discusión llegue a Fráncfort y que ya no gire en torno a una casa. El SPD local, en una resolución de septiembre, no descarta expropiaciones "si medidas más leves no alcanzan". Deniz Avan, vocero de vivienda de La Izquierda en el concejo, escribió en Instagram: "En Berlín y en otros lugares hay que socializar".
Sin embargo, no existen en la ciudad iniciativas que busquen específicamente pasar empresas privadas a propiedad común. Sí se formó hace poco una que prepara un plebiscito para imponer vivienda asequible.
Alquileres más altos, menos propiedad privada
Cuatro de cada cinco hogares de Fráncfort alquilan, una proporción casi igual a la de Berlín. Según datos de la consultora Empirica, en las relocaciones de viviendas existentes se piden en promedio 16,63 euros por metro cuadrado en Fráncfort y 14,22 en Berlín. También las viviendas nuevas son bastante más caras en Fráncfort.
Según el censo de 2022, cerca del 10% de los edificios residenciales berlineses pertenece a empresas inmobiliarias privadas; en Fráncfort, el 6,4%, y pesan más las empresas municipales. Esos porcentajes incluyen casas unifamiliares, por lo que no se traducen directamente en cantidad de viviendas.
La diferencia se explica porque en Fráncfort no se privatizaron grandes carteras públicas como en Berlín. A fines de los años noventa se vendieron sobre todo viviendas vinculadas al Estado federal, como unas 1.200 de Gagfah y 6.700 de la Eisenbahn-Wohnungsgesellschaft, hoy en manos de Vonovia, la mayor empresa inmobiliaria del país, que cotiza en bolsa.
El caso Vonovia
Un caso aparte fue la Frankfurter Siedlungsgesellschaft (FSG), con participación del Estado federal, del estado de Hesse y de la ciudad, cada uno con 13,7%. De sus 10.060 viviendas, 2.267 estaban en Fráncfort. En 2002 la ciudad vendió su parte por 50 millones de euros a Viterra, entonces del grupo energético Eon y luego absorbida por Vonovia.
Vonovia tiene hoy unas 16.000 viviendas en la ciudad y es la mayor propietaria privada. Es la única que superaría el umbral de 10.000 viviendas que se usa en Berlín para una socialización.
Las mayores carteras son públicas: la municipal ABG Frankfurt Holding, con más de 50.000 viviendas, y Nassauische Heimstätte/Wohnstadt, con más de 17.000, cuyo principal accionista es Hesse, seguido por la ciudad. El gobierno estatal llegó a evaluar vender su parte, pero a otro ente público, y tras protestas abandonó el plan. Para vender ABG no hay mayoría política; solo la ex responsable de Economía, Stephanie Wüst (FDP), se manifestó a favor de estudiar una privatización.
Una lectura
La construcción también diferencia a ambas ciudades: entre 2020 y 2024 Fráncfort sumó de cinco a seis viviendas nuevas por cada 1.000 habitantes al año, y Berlín algo más de cuatro. Esto puede ser otra razón de que el debate sea distinto en la capital.
El cuadro sugiere que, aunque la presión de los alquileres es mayor en Fráncfort, la base para una socialización es más acotada: un solo candidato privado por tamaño y un sector público dominante. Queda por ver si las posiciones de SPD e Izquierda se convierten en una iniciativa concreta y si el plebiscito por la vivienda asequible desplaza la discusión hacia la propiedad.